Рынок жилой недвижимости Полоцка и Новополоцка

Полоцк – не просто самый древний город Беларуси, а ее культурное сердце: такие архитектурные памятники, как Софийский собор, Спасо-Евфросиниевский монастырь, притягивают туристов со всего мира. Первое упоминание о Полоцке датируется 862 годом в «Повести временных лет».

Новополоцк, напротив, – яркий пример индустриального развития Беларуси. Основанный в 1958 году как рабочий поселок для строителей нефтеперерабатывающего завода «Нафтан», он стремительно вырос и уже в 1963 году получил статус города. Сегодня это один из важнейших промышленных центров страны, где сосредоточены предприятия нефтехимии, энергетики и машиностроения.

Несмотря на то, что города разделяет всего 12 километров, они словно принадлежат разным мирам: один – с тысячелетней историей, другой – с индустриальным пульсом XX века.

Такое уникальное соседство двух городов с разным возрастом, функциями и архитектурным обликом создает интересный контекст для анализа рынка недвижимости. Здесь переплетаются историческая ценность, промышленная динамика и туристическая привлекательность.

По состоянию на 1 января 2025 года численность населения Полоцка составляет 79,3 тысячи человек, Новополоцка – 95,4 тысячи.

В обоих городах преобладает многоквартирная застройка.
В Новополоцке на нее приходится 93% общей площади жилого фонда,в Полоцке – 71%.

Более выраженное различие городов наблюдается в сегменте усадебной застройки: в Полоцке зарегистрировано 7 820 домов (529 тыс. кв.м), в Новополоцке – 865 (95 тыс. кв.м). Этот дисбаланс формирует разную рыночную активность: в Полоцке с 2020 года совершено в 11 раз больше сделок с усадебными домами (573 и 52 сделки соответственно), чем в Новополоцке, при этом в Новополоцке – на 40% больше сделок с квартирами.

 

Усадебные дома

C 2020 по август 2025 года объем строительства в Полоцке и Новополоцке значительно различается. В Полоцке введено в 2 раза больше усадебных домов, чем в Новополоцке. Несмотря на различия в масштабах строительства, структура используемых строительных материалов в обоих городах идентична: 89% пришлось на кирпич и блоки легкобетонные, 11% – на дерево (брус, бревна).

 

Структура введенных жилых домов по площади имеет некоторые различия. В Новополоцке преобладает строительство домов площадью
100-200 кв.м, на них приходится 65% введенных домов. В то же время доля домов площадью до 100 кв.м составляет только 22%.

В Полоцке наблюдается интерес и к более компактному жилью. Здесь 40% новых домов имеют площадь до 100 кв.м, а 54% приходится на дома площадью 100-200 кв.м.

В Новополоцке из-за низкой активности рынка усадебной недвижимости предпочтения неочевидны. Сделки распределены равномерно между домами различных годов постройки.

В течение периода анализа средняя цена на усадебные дома в Полоцке колебалась в диапазоне от 230 до 255 долларов США за квадратный метр. По итогам первого полугодия 2025 года – 250 долларов США за квадратный метр.

В Новополоцке средние цены на усадебные дома были выше на 20-40% по сравнению с Полоцком от периода к периоду. По итогам первого полугодия 2025 года средняя цена – 315 долларов США за квадратный метр.

Самые дорогие сделки с усадебными домами

В Полоцке в октябре 2024 года. Дом площадью 110,4 кв.м продан за 120 тысяч долларов США или 1 087 долларов США за 1 кв.м, что в 4 раза превысило среднюю цену в соответствующем периоде.

В Новополоцке в августе 2021 года. Дом площадью 225,6 кв.м продан за 148,5 тысячи долларов США или 658 долларов США за 1 кв.м, что в 2 раза превысило среднюю цену в соответствующем периоде.

Многоквартирные дома

Новополоцк можно условно разделить на 2 зоны: жилую и промышленную. Город спланирован так, что жилые районы (многоквартирная застройка) находятся на удалении от промышленных объектов, преимущественно в северо-восточном направлении, а промышленная зона – на юго-западе, ближе к границе города. В этом городе сделки распределились равномерно по всей жилой части города.

В Полоцке же сформировалось несколько крупных зон многоквартирной застройки – центральная часть города, микрорайон Аэропорт (1, 2, 3, 6), микрорайон Мариненко.

С 2020 по август 2025 года в Полоцке и Новополоцке введено 18 и 17 многоквартирных домов соответственно. В обоих городах при строительстве преимущественно использовался сборный железобетон – 94% и кирпич, блоки легкобетонные – 6%.

 

За период анализа в Полоцке совершено 2 528 сделок с квартирами. Наиболее активными стали микрорайон «Аэропорт» и центральная часть города – на них пришлось около половины всех сделок. Еще 16% сделок совершено в микрорайоне «Мариненко». Остальная часть сделок распределилась между другими районами многоквартирной застройки.

На фоне общей активности особенно выделяется жилой дом 2021 года постройки по адресу улица Грюнвальдская, 1 (микрорайон «Аэропорт-3»), где зафиксировано рекордное количество сделок – 102. Для сравнения, в других домах совершено не более 50 сделок с квартирами с 2020 года. Средняя цена квадратного метра в этом доме составила 760 долларов США, что почти вдвое больше средней по городу. Такой уровень цен обусловлен спецификой предложения: дом состоит преимущественно из однокомнатных квартир (80%), которые также преобладают в структуре сделок (80%).

В Новополоцке совершено 3 522 сделки с квартирами. В отличие от Полоцка в Новополоцке ни один район или конкретный дом не выделяется по количеству сделок – спрос на жилье распределен равномерно по всей жилой зоне города.

Период с 1971 по 1990 годы стал наиболее активным периодом жилищного строительства как в Полоцке, так и в Новополоцке. В Полоцке на многоквартирные дома, построенные в это время, приходится 32% жилого фонда, в Новополоцке – 36%. Покупательский интерес в целом отражает структуру застройки: 36% сделок в Полоцке и 51% в Новополоцке были заключены в домах, построенных именно в этот период.

Двухкомнатные квартиры – наиболее востребованный формат в обоих городах. Их доля составляет 43% в Полоцке и 45% в Новополоцке. Однокомнатные квартиры занимают второе место по популярности, однако здесь наблюдается более заметное различие: в Полоцке их доля составляет 39%, тогда как в Новополоцке – 33%.

Средние цены сделок на квартиры в Полоцке и Новополоцке находятся на одном уровне на протяжении всего периода анализа, что свидетельствует о схожем развитии рынков жилья в этих городах. По итогам первого полугодия 2025 года средняя цена квартир в сделках составила 565 долларов США за квадратный метр в обоих городах.

Самые дорогие сделки с квартирами

В Полоцке по адресу ул. Нижне-Покровская, 28 в 2025 году (на берегу реки Западная Двина). Трехкомнатная квартира площадью 89,6 кв.м продана за 120,7 тысяч долларов США или 1 350 долларов США за 1 кв.м.

В Новополоцке по адресу ул. Молодежная, 59 в 2023 году. Пятикомнатная квартира площадью 120,8 кв.м продана за 105 тысяч долларов США или 870 долларов США за 1 кв.м. 

Схожая структура застройки, уровень цен и сопоставимая покупательская активность способствуют устойчивому развитию рынка квартир в Полоцке и Новополоцке. При этом в Полоцке больше развит сегмент жилой усадебной застройки (7 820 домов), где совершается значительно больше сделок с жилыми усадебными домами – 573 сделки с 2020 года, чем в Новополоцке – 52 сделки.

С аналитикой рынка недвижимости других городов Беларуси можно ознакомиться на аналитическом портале Национального кадастрового агентства.