Е-услуги

 

Мой кут

 

Форум

 

Вопросы-Ответы

 

 



 
Лучшие сайты беларуси -
 

 
RATING ALL.BY
 
Новости в формате RSS

Все новости Информационных ресурсов и E-услуг, Оценки имущества и анализа недвижимости, Формирования недвижимости, Регистрации недвижимости, События

  • 05.06.2017Визит шведского эксперта Ханса Седерблюма из Lantmäteriet

    C 30 мая по 2 июня в рамках реализации белорусско-шведского проекта по совершенствованию системы управления земельными ресурсами и городским развитием в Республике Беларусь между ОО «Земельная реформа» и Национальной администрацией Швеции по картографии, кадастру и земельной регистрации Lantmäteriet, Государственным комитетом по имуществу, Министерством по налогам и сборам и БЕЛНИИП Градостроительства с целью обмена опытом в области массовой оценки ГУП «Национальное кадастровое агентство» посетил с рабочим визитом шведский специалист в области оценки и недвижимости Ханс Седерблюм. Этот визит положил начало второму этапу проекта под названием «Массовая оценка». Встреча началась традиционно со знакомства участников мероприятия.

    Дмитрий Ритвинский рассказал о том, как обстоят дела с внедрением массового формирования и массовой оценки недвижимости в Республике Беларусь (после успешного завершения пилотного проекта по массовому формированию и кадастровой оценке) на законодательном уровне.

     

    Доклад Ханса о ГИС-технологиях в оценке в Швеции стал логичным продолжением визита предыдущего шведского специалиста, Маттиаса Лундстрема – неоднократно возвращались к тому, что при массовой оценке недвижимости качество данных является приоритетным направлением. Ханс Седерблюм рассказывал про применение ГИС в массовой и индивидуальной оценке недвижимости в Швеции, а также дал некоторые рекомендации в отношении проведения массовой оценки недвижимости в Беларуси. Так, например, для проведения массовой оценки, оценщики должны полагаться на следующие данные:

    - цены сделок купли-продажи, данные о продавцах и покупателях

    - уровень арендных ставок

    - координаты и границы земельных участков, зданий

    - количество и близость водоемов

    - целевое использование объектов оценки

     

    И это лишь малая часть того, что необходимо при массовой оценке, но непременно важно, чтобы вся информация по данным оценки была заполнена корректно и в полном объеме.

     

    В продолжение темы важности качества данных Александр Мартинович на «живом» примере показал и рассказал про реестр характеристик: какие данные туда вносятся, кто занимается внесением и для каких целей. Кстати говоря, на сегодняшний день в реестр характеристик уже внесены характеристики 230 тыс. объектов недвижимости.

     

    Справочно: Реестр характеристик состоит из инвентарных дел и базы данных реестра, включающую информацию о характеристиках объектов недвижимого имущества, содержащихся в итоговых технических документах, таких, как например технический паспорт на объект недвижимого имущества.

    Наталья Рыбальченко и Алексей Хитро поделились с участниками встречи особенностями проведении послойной кадастровой оценки земельных участков под жилую и коммерческую застройку. Кадастровая оценка земель всей Республики Беларусь под жилую (многоквартирную и усадебную) застройку уже завершена, и поэтому докладчики поделились успехами, наработками, рассказали, какие процессы смогли автоматизировать и усовершенствовать, а где столкнулись с трудностями. Кадастровая же оценка земель под коммерческую застройку (вид функционального использования земель «Общественно-деловая зона») в масштабах всей страны стартовала лишь в этом году, докладчики рассказали о том, какие работы уже успели выполнить, а также о планах, выразив надежду перенять шведский опыт в этой области.

    Тема оценки коммерческой недвижимости очень актуальна для управления кадастровой оценки и сектора индивидуальной оценки, и Оксана Салянко рассказала про используемые модели в пилотном проекте в зависимости от целевого назначения объекта недвижимости. Оксана сделала акцент на оценке офисной недвижимости: на факторах оценки, типовом объекте, на особенностях обработки рыночной информации и, конечно же, на самих моделях оценки зданий и земельных участков.

     

    Одной из важных тем стало формирование команды для массовой оценки. О своем опыте в этом вопросе рассказал шведский специалист. На постоянной основе в отделе экономики недвижимости Lantmäteriet работает всего 10 человек. Основным принципом, которым они руководствуются в подборе персонала – это поиск людей под определенные роли и задачи, а не распределение ролей и задач между уже нанятыми сотрудниками. По прошествии времени и в зависимости от объема работы, людей либо сокращают, либо переводят на другие работы.

     

    Также рассмотрели вопрос рыночных данных, используемых для оценки в Швеции, более подробно остановившись на сделках купли-продажи. В Швеции также, как и у нас, есть реестр цен на недвижимость, однако шведский имеет гораздо более широкие возможности. Например, маркировка нерепрезентативных сделок – наболевшая тема всех оценщиков, в особенности кадастровых. Простыми словами, нерепрезентативная сделка – сделка, которая не отражает рынок, не соответствует ему. В Швеции разработана целая подсистема, встроенная в реестр цен, которая где-то в автоматическом, где-то в ручном режиме маркирует сделки специальными кодами. Вручную это происходит следующим образом: нанимаемые на основе тендера эксперты рынка недвижимости анализируют все совершаемые сделки на предмет нерепрезентативности, и, в случае признания их таковыми, вносят в реестр соответствующий маркер, к нему в обязательном порядке прилагая логическое объяснение, цифровую подпись и сведения о себе. Эта информация абсолютно прозрачна, и доступна любому желающему в интернете.

     

     Если говорить о маркировке сделок в белорусской оценочной практике – это то, что мы уже переняли и используем для кадастровой оценки. Однако, пока не хватает автоматизации и внедрения системы маркировки непосредственно в реестр цен.

     

    Как было отмечено выше, в этом году специалисты управления кадастровой оценки и сектора индивидуальной оценки НКА приступили к оценке земель Республики Беларусь по виду функционального использования земель «Общественно-деловая зона». Такие работы проводятся впервые на всю территорию страны и специалистам предстоит еще много чего усовершенствовать, придумать новое, поэтому тематики докладов со стороны шведского специалиста «Модели оценки коммерческой недвижимости» и «Оценка коммерческой недвижимости на неразвитых рынках» были как никогда долгожданными. Дискуссия во время обсуждения этих тем была очень активной, насыщенной вопросами и ответами, спорами, решениями, идеями. Процессы, модели и факторы оценки в Швеции во многом схожи с аналогичными в сложившейся белорусской практике.

     

    Отличительной особенностью оценки коммерческой недвижимости в Швеции является то, что они считают такой недвижимостью и квартиры: последние предоставляются по большей части в аренду и, соответственно, приносят доход. Также коммерческой недвижимостью считаются склады – в белорусской же практике этот рынок анализируется вместе с производственной недвижимостью.

     

    Не менее интересной и живой получилась дискуссия по поводу оценки коммерческой недвижимости на неразвитых рынках в Швеции, или, как они это называют, market simulation.

     

    В последний день визита шведского коллеги состоялся круглой стол и подведение итогов. За время визита Ханс и белорусские специалисты успешно обменялись опытом, осветили много интересных тем, однако появилось и много новых вопросов. Эти вопросы предстоит обсудить уже на следующем визите, который предварительно состоится 18-22 сентября 2017 года. В завершении визита Ханс отметил высокие достижения белорусских коллег за последние годы.

     

    ГУП «Национальное кадастровое агентство» выражает благодарность ОО «Земельная реформа», в частности Мирославу Кобаса и Станиславе Гусаковой, за организацию визита специалистов Lantmäteriet.

Вернуться к полному списку

Закрыть

Карта сайта