Вопросы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Наиболее распространенные ошибки при подаче документов для регистрации предприятия как имущественного комплекса:

  1. В состав инвентаризационной комиссии включается материально ответственное лицо.
    В соответствии с пунктом 13 Инструкции по инвентаризации активов и обязательств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь № 180 от 30.11.2007, в качестве председателя рабочей инвентаризационной комиссии не назначается материально ответственное лицо, работник ревизионной службы. Не назначается один и тот же работник два раза подряд в качестве председателя рабочей инвентаризационной комиссии у одних и тех же материально ответственных лиц.
    Материально ответственные лица не включаются в состав инвентаризационной комиссии для проверки находящихся у них в подотчете товарно-материальных ценностей, денежных средств.

  2. Заявителями представляются акты инвентаризации и инвентаризационные описи, не соответствующие формам актов инвентаризации и инвентаризационным описям, утвержденным постановлением Министерства финансов Республики Беларусь № 180 от 30.11.2007.

  3. Документы, представленные для государственной регистрации, не согласуются между собой, например: данные о долгах (обязательствах) в аудиторском заключении не соответствуют данным перечня имущества и имущественных прав.
    В соответствии с п.4 Положения о порядке совершения регистрационных действий, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 01.06.2004 № 650 перечень имущества, включаемого в состав предприятия, определяется собственником этого имущества самостоятельно или в установленном порядке юридическим лицом, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, либо уполномоченным лицом в соответствии с законодательством.
    Соответственно, при выполнении специального аудиторского задания о подтверждении состава и стоимости предприятия как имущественного комплекса необходимо руководствоваться перечнем имущества и имущественных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

  4. В состав предприятия как имущественного комплекса включаются долги и обязательства, которые в соответствии с законодательством не подлежат включению в состав предприятия как имущественного комплекса. Пунктом 3 Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 01.06.2004 г. № 650 определено, что в состав предприятия как имущественного комплекса включаются права требования, долги, за исключением вытекающих из административных, семейных, трудовых правоотношений.

  5. Неверное указание значений показателей в аудиторском заключении о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса.

  6. Представляемые для государственной регистрации документы не оформлены должным образом. Представляемые для государственной регистрации документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, состоящие из двух и более листов, должны быть прошиты, листы пронумерованы (пункт 4 статьи 33 Закона Республики Беларусь 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Понятие предприятия как имущественного комплекса долгое время оставалось непонятым, в связи со сложностью его сущности и неоднозначностью состава. Так, под понятием предприятия Гражданский кодекс Республики Беларусь (ст. 132) понимает имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Вместе с тем законодательством установлены определенные ограничения по включению в состав ПИК некоторых видов имущества и имущественных прав. Кроме того, до настоящего времени присутствует фактор смешения двух понятий в понимании обывателей: предприятие, как имущественный объект и предприятие как субъект права. Многие думают, что, покупая ПИК, они приобретают юридическое лицо, а это не так. Субъекты в праве Республики Беларусь не являются предметом сделок. Приобретая ПИК, человек становится собственником имущества, что дает ему право в последующем стать учредителем юридического лица. Кроме того, в некоторых случаях, через указанную процедуру фактически можно приобрести готовый бизнес.


Согласно действующему законодательству государственная регистрация ПИК осуществляется в течение 30 дней в обычном порядке либо в ускоренном порядке в течении 7 рабочих дней (по заявлению юридического лица) и 5 рабочих дней (по заявлению физического лица).


Регистрация ПИК имеет ряд положительных моментов. Передача ПИК существенно упрощает процесс передачи отдельных видов имущества, входящих в его состав. Так переход прав на отдельные капитальные строения и изолированные помещения, входящие в состав ПИК будет осуществлен на основании указаний регистратора республиканской организации по государственной регистрации, посредством подачи одного заявления и пакета документов в республиканскую организацию по государственной регистрации. Правообладателю нет необходимости дополнительно обращаться в отдельные территориальные организации по государственной регистрации по каждому зданию или сооружению в отдельности. Согласитесь, при наличии десятка или сотни отдельных объектов недвижимости такой подход существенно сокращает как временные затраты на закрепление прав, так и материальные издержки. Также, создание ПИК позволяет вовлечь вновь созданный объект недвижимого имущества в гражданский оборот. Например, ПИК можно использовать для обеспечения долговых обязательств как предмет залога. Кроме того, учитывая специфику национального законодательства ПИК можно использовать в целях смены собственника юридического лица, если это, к примеру, унитарное предприятие.


В соответствии с частями первой и второй пп. 1.18 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2013 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее – Указ № 13) ограничения по распоряжению жилыми помещениями, построенными с использованием льготного кредита, возникают в случае досрочного погашения льготного кредита. 
 Отмечаем, что под «жилым помещением» в Указе № 13 понимается одноквартирный жилой дом, квартира в многоквартирном или блокированном жилом доме, а также объект недвижимости, образованный в результате их раздела, слияния, вычленения изолированных помещений из названных капитальных строений, незавершенное законсервированное капитальное строение (доля в праве собственности на указанные объекты).
 Так, в течение пяти лет со дня досрочного погашения льготного кредита (но не более периода, оставшегося до наступления срока его полного погашения, установленного кредитным договором) продажа жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) может осуществляться соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу, местной администрации в порядке, установленном законодательством.
 При отказе соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа в покупке такого жилого помещения (доли в праве собственности на него), купля-продажа, дарение, мена либо иная сделка об отчуждении осуществляются с разрешения этого исполнительного и распорядительного органа в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилого помещения и другое) или в случае улучшения жилищных условий собственником квартиры путем строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения.
 Обращаем внимание, что для одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, построенных гражданами на земельных участках, предоставленных им как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также объектов недвижимости, образованных в результате раздела, слияния таких домов или вычленения из них (долей в праве собственности на указанные объекты) срок ограничения по отчуждению данных объектов недвижимого имущества составляет восемь лет со дня государственной регистрации их создания. До истечения указанного срока отчуждение возможно только местному исполнительному и распорядительному органу при условии полного погашения льготного кредита на строительство жилых помещений (если такой кредит привлекался). После истечения – с разрешения этого исполнительного и распорядительного органа.
 Согласно п. 1.17 Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2017 № 240 «О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений» (далее – Указ № 240) положения, содержащиеся в пп.1.18 п. 1 Указа № 13 распространяются и на жилые помещения, построенные с использованием субсидии.
 С учетом требований Указа № 13 и Указа № 240 после досрочного погашения льготного кредита или выплаты субсидии осуществляется государственная регистрация возникновения соответствующего ограничения. Заключение договора купли-продажи, дарения, мены либо иной сделки об отчуждении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) в такой ситуации возможно по истечении пяти лет со дня досрочного погашения льготного кредита или выплаты субсидии, либо с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения жилого помещения.

С 01.01.2022 законодательством установлены ограничения по распоряжению жилыми помещениями (долями в праве собственности на жилые помещения), приобретенными с использованием средств семейного капитала.
Пунктом 73 Положения о единовременном предоставлении семьям безналичных денежных средств при рождении (усыновлении, удочерении) в 2015 – 2019 годах третьего или последующих детей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 09.12.2014 № 572 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, воспитывающих детей», а также пунктом 91 Положения о предоставлении семейного капитала при рождении (усыновлении, удочерении) в 2020 - 2024 годах третьего или последующих детей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 18.09.2019 № 345 «О семейном капитале», предусмотрено, что в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на такие жилые помещения (доли в праве собственности на них) не допускаются купля-продажа, мена, дарение, иные сделки по их отчуждению. 
В исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилого помещения и др.) либо в случае улучшения жилищных условий собственником жилого помещения путем строительства (реконструкции) или приобретения другого жилого помещения допускается отчуждение жилых помещений (долей в праве собственности на жилые помещения) до истечения пятилетнего срока с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения жилого помещения.
Указанное ограничение не возникает (не регистрируется) при нахождении жилого помещения в залоге (ипотеке) в соответствии с законодательными актами или договором о залоге для обеспечения возврата кредита, предоставленного на приобретение данного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение), и выплаты процентов за пользование этим кредитом.
В случае погашения задолженности по кредиту, предоставленному на приобретение жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение), с использованием средств семейного капитала до истечения пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на это жилое помещение (доли в праве собственности на жилое помещение) ограничение (обременение) прав на жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) возникает (регистрируется) со дня погашения задолженности по кредиту до истечения пятилетнего срока.
Запрет на отчуждение жилых помещений, приобретенных с использованием средств семейного капитала, в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на них, не распространяется на решения о досрочном распоряжении средствами семейного капитала местных исполнительных и распорядительных органов, принятые до 01.01.2022, если право собственности на такие жилые помещения зарегистрировано в 2020 – 2021 годах.

Прекращение права общей долевой собственности на капитальное строение (в том числе жилой дом) и возникновение права собственности на расположенные в нем изолированные помещения (в том числе квартиры) может быть осуществлено путем вычленения изолированных помещений из капитального строения (далее – вычленение).
Особенности проведения работ при вычленении и совершении соответствующих регистрационных действий установлены:
 статьей 52 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации);
Инструкцией об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11;
техническим кодексом установившейся практики ТКП 255-2010 (03150) «Проекты раздела, слияния капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений). Требования к составлению», утвержденным и введенным в действие приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 06.09.2010 №300 (далее – ТКП 255-2010 (03150)).
В соответствии с п. 1 ст. 52 Закона о регистрации вычленение может быть осуществлено на основании:
решения собственника капитального строения (здания, сооружения), лица, которому капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления;
договора между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления;
судебного постановления;
постановления судебного исполнителя.
По результатам вычленения осуществляется государственная регистрация прекращения права общей долевой собственности на капитальное строение, а также создания расположенных в нем изолированных помещений, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них. При этом все актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении вычленяемой части капитального строения переносятся на созданные изолированные помещения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации при вычленении, осуществляемой по заявлениям граждан, предусмотрен в подпунктах 22.3.3, 22.3.4, 22.3.50 пункта 22.3, пункте 22.16 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200, а также в пунктах 38, 39, 68 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, определенного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации при вычленении, осуществляемой по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, предусмотрен Регламентом административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подпункту 16.1.2 «Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования капитального строения (здания, сооружения), возникновения, перехода, прекращения прав, в том числе долей в праве, ограничений (обременений) прав на него, сделок с ним» и Регламентом административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подпункту 16.1.4 «Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования изолированного помещения, машино-места, возникновения, перехода, прекращения прав, в том числе долей в праве, ограничений (обременений) прав на него, сделок с ним», утвержденными постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25.03.2022 № 11.
Одним из документов, необходимых для государственной регистрации при вычленении, является проект вычленения, который составляется специалистами по технической инвентаризации территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В проекте вычленения содержится, в том числе текстовое описание характеристик и графическое изображение капитального строения, а также изолированных помещений, создаваемых в результате вычленения.
Обращаем внимание, что, если после технической инвентаризации или последней проверки характеристик капитального строения прошло более одного года, составление проекта вычленения производится после проведения проверки характеристик этого капитального строения. Следовательно, в случае наличия в капитальном строении изменений, не зарегистрированных в установленном порядке, перед осуществлением вычленения необходимо в установленном порядке произвести государственную регистрацию изменения капитального строения на основании приемки его в эксплуатацию либо принятия самовольной постройки в эксплуатацию.
В случае государственной регистрации при вычленении на основании постановления суда проект вычленения не требуется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона о регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку он непосредственно не является и не может стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона о регистрации.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Учитывая изложенное, в том числе специфику состава предприятия, физическое лицо может его приобрести в результате сделок при условии дальнейшего использования предприятия для предпринимательской деятельности. Данное условие, к примеру, выполняется, если физическое лицо, которое приобретает предприятие, зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя либо в случае, если в результате сделки предприятие будет находиться в хозяйственном ведении унитарного предприятия, собственником имущества, которого будет являться физическое лицо – приобретатель предприятия.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 1 июня 2004 г. № 650 № «Об утверждении положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса» регламентирует данный вопрос. Пункт 3-й определяет, что в состав ПИК включаются здания, сооружения, земельные участки, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, другое имущество, как движимое, так и недвижимое. В состав ПИК также могут включаться права аренды, права требования и долги, исключительные права на объекты интеллектуальной собственности. Но есть определенные исключения, к примеру, права требования и долги, вытекающие из административных, семейных, трудовых правоотношений. Т.е. в него нельзя включать задолженность по оплате труда, уплате налогов и т.д. 

Сейчас процедура передачи такова. Сначала собственник создает на базе всего имущества и имущественных прав унитарного предприятия объект недвижимого имущества путем государственной регистрации создания предприятия как имущественного комплекса (ПИК) и возникновения прав на него. Затем с данным ПИК осуществляется сделка, являющаяся основанием для перехода права собственности. Указанные действия подлежат обязательной государственной регистрации, после осуществления которой новому собственнику выдаются правоустанавливающие документы. С этими документами новый собственник ПИК обращается в уполномоченный государственный орган с целью внесения изменений в учредительные документы юридического лица. И все, что надо сделать, это составить новую редакцию устава, где будет прописан новый собственник. Однако, в случаях, когда при смене учредителя меняется форма собственности необходимо вносить изменения и в наименование юридического лица.


ПИК, как и любой другой объект недвижимого имущества, считается созданным с момента государственной регистрации его создания. Таким образом, для того чтобы получить объект данного вида необходимо пройти определенную процедуру. Т.е. подготовить установленный соответствующими нормативными правовыми актами пакет документов и подать их для осуществления государственной регистрации.

Предположим, что существует некое юридическое лицо, которое на протяжении некоторого времени занимается хозяйственной деятельностью. У этого лица имеется ряд объектов недвижимости, оборудование и материалы, которые эксплуатируются как единый имущественный комплекс. Из такого имущества и можно создать ПИК. Однако следует отметить, что в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица, на базе имущества которого создается ПИК, имеется ряд существенных особенностей в определении состава формируемого объекта недвижимого имущества. Это связано с общими нормами права, спецификой хозяйственной деятельности и отношением к собственности юридического лица. К примеру, у акционерного общества есть несколько организационно оформленных обособленных структурных подразделений, каждое из которых имеет отдельный баланс, счет, является самостоятельным субъектом налоговых отношений и занимается отдельным направлением деятельности (автомойка, магазин, кафе). По своей сути это и есть отдельные имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В таком случае сформировать на их базе отдельные ПИК не составит труда. Проделать туже процедуру при отсутствии организационного оформления в виде обособленных структурных подразделений с наличием лишь фактического обособления представляется более сложным лишь с технической точки зрения.

http://gzk.nca.by/ 
https://nces.by/service/services_oais/