Рынок жилой недвижимости Брестчины

Брестчина – традиционное название региона. Областной центр является безусловным лидером по стоимости квадратного метра, чему способствуют выгодная география и устойчивый платежеспособный спрос. В состав региона входят два города-стотысячника – Барановичи и Пинск, а также Кобрин, где, вопреки статусу рядового районного центра, появляются объекты, способные составить конкуренцию областному центру.

Структура жилой недвижимости по площади заметно различается между Кобрином и городами-стотысячниками. В Барановичах и Пинске преобладает многоквартирная застройка – около 70% от общего объема. В Кобрине же доли усадебной и многоквартирной недвижимости сопоставимы – 40 и 46% соответственно. Барановичи и Пинск являются крупными городами областного подчинения с населением более 100 тысяч человек, что стимулирует активное развитие многоэтажного строительства для уплотнения застройки. Кобрин обладает меньшей численностью населения, из-за чего имеет характерную для меньших городов структуру с преобладанием частного сектора.

 

КВАРТИРЫ

Значительная доля многоквартирной застройки в рассматриваемых городах сложилась еще в советский период. На дома 1971-1990 годов постройки, так называемые «брежневки», приходится около 40% фонда.
С 2021 года прирост многоквартирной недвижимости составил 3-4%: в Барановичах введено в эксплуатацию 34 дома, в Пинске – 33 дома, в Кобрине – 14 домов. Преимущественно при новом строительстве в Пинске и Кобрине использовали кирпич и легкобетонные блоки, в Барановичах – сборный железобетон.

Вес «брежневок» заметен и в денежном обороте: на эту категорию приходится почти половина всех заключенных сделок. Старый фонд остается главным путем к получению собственного жилья для массового покупателя.

Покупательский интерес сконцентрирован на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, однако для новых домов картина иная во всех городах, кроме Бреста. В крупных Барановичах и Пинске спрос смещен в пользу двух- и трехкомнатных квартир, а в Кобрине 60% сделок совершено с двухкомнатными.

 

Во всех городах, включая областной центр Брест, с 2021 по 2024 год наблюдался устойчивый рост активности на рынке квартир. 2025 год внес коррективы. В трех городах произошло снижение: в Бресте до 2186 сделок, в Барановичах — до 740, в Кобрине — до 228. Единственным городом, где годовое количество сделок выросло, стал Пинск (759 сделок против 617 в 2024 году). Причина этого роста — продажа квартир в двух новых многоквартирных домах на берегу реки Пины. На их долю пришлось около 20 % всех сделок Пинска в 2025 году, что позволило компенсировать общий спад.

 

Распределение сделок между первичным и вторичным рынком в городах Брестчины заметно различается. Брест выделяется самой высокой долей первичного жилья – 10% от всех сделок с квартирами. В Пинске и Кобрине новостройки занимают 7% и 6% соответственно, в Барановичах – на долю первичного рынка приходится лишь 2% сделок.

На протяжении последних 5 лет средняя цена 1 кв. м в сделках с квартирами постепенно увеличивалась во всех городах, достигнув своих максимальных значений в 1-м квартале 2026 года:

Высокий уровень цен в Кобрине обусловлен близостью к Бресту и развитой инфраструктурой. Покупка квартиры здесь – выгодная альтернатива брестским ценам.

Такая устойчивая база покупателей создает условия для реализации в Кобрине нестандартных девелоперских проектов, сопоставимых с новостройками в Бресте – ЖК «Dream House» (800-1 100 USD/кв.м).

 

УСАДЕБНЫЕ ДОМА

Городом с наиболее развитой усадебной застройкой является Кобрин.
Из-за различий в структуре застройки логично ожидать, что прирост частного сектора в Кобрине будет больше, чем в Барановичах и Пинске. Однако за 5 лет общая площадь усадебных домов в Пинске выросла на 12% – на том же уровне, что и в Кобрине (11%). В Барановичах ожидаемо меньше – всего 6%.

При строительстве усадебных домов в Пинске и Кобрине чаще всего используется дерево и кирпич, легкобетонные блоки – около 40-50%. В Барановичах ситуация отличается: около 40% усадебных домов деревянные, а на дома из кирпича, блоков и смешанных конструкций приходится по четверти. При этом в новом строительстве (с 2021 года) разница между городами стирается. Сегодня подавляющее большинство домов – вне зависимости от города – строится из кирпича и легкобетонных блоков: от 77 до 92% новых объектов.

В разрезе площади усадебный фонд в Барановичах, Пинске и Кобрине имеет схожую структуру: каждый второй дом имеет площадь от 80 до 150 кв.м. Крупные дома (более 200 кв. м) и совсем маленькие домики (до 30 кв. м) встречаются редко – 4% и 1% соответственно. В то же время дома, построенные после 2021 года, смещают планку типичной площади вверх: половина домов имеют площадь 100-150 кв.м.

Динамика количества сделок с усадебными домами в городах Брестчины различается. В Барановичах наблюдается устойчивый рост на протяжении последних 5 лет. В Пинске объем сделок сохранялся примерно на одном уровне в 2021-2023 годах, а в 2024-2025 годах последовал рост. Предположительно тенденция может сохраниться и в 2026 году: уже в 1 квартале объем сделок достиг трети от итога за 2025 год. В Кобрине пик активности пришелся на 2022-2023 годы.

Покупатели усадебных домов в городах Брестчины преимущественно тяготеют к небольшим объектам: в структуре сделок преобладают дома площадью 50-100 кв. м (наибольшая доля в Кобрине – 61%, в Барановичах – 53%, а в Пинске – 47%).

С 2021 года по 1-й квартал 2026 года средняя цена 1 кв. м в сделках с усадебными домами росла во всех городах, достигнув пиковых значений в 1-м квартале 2026 года:

Наиболее выраженный прирост цены отмечен в Пинске, где цена 1 кв.м на усадебные дома выросла почти на 40% с 2021 года.

Брестская область формирует один из самых устойчивых и динамичных рынков недвижимости в стране. Брест традиционно входит в число наиболее дорогих областных центров, задавая ценовые ориентиры для всего региона. Кроме того, Брестчина является единственной областью, в которой есть сразу два города с населением свыше 100 тысяч человек – Барановичи и Пинск. Кобрин, несмотря на меньшую численность населения, находится в зоне влияния Бреста, что позволяет ему наравне с более крупными городами удерживать уровень цен и активность рынка.

В Барановичах и Пинске структура жилого фонда типична для крупных городов: здесь преобладает многоквартирная застройка. В Кобрине же доли многоквартирного и усадебного жилья сопоставимы, а активность на рынке усадебных домов даже выше, чем в Пинске, вероятно за счет людей, работающих в областном центре, но предпочитающих жить в собственном доме.

С аналитикой рынка недвижимости других городов Беларуси можно ознакомиться на аналитическом портале Национального кадастрового агентства https://analytics.nca.by/.