Вопросы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Наиболее распространенные ошибки при подаче документов для регистрации предприятия как имущественного комплекса:

  1. В состав инвентаризационной комиссии включается материально ответственное лицо.
    В соответствии с пунктом 13 Инструкции по инвентаризации активов и обязательств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь № 180 от 30.11.2007, в качестве председателя рабочей инвентаризационной комиссии не назначается материально ответственное лицо, работник ревизионной службы. Не назначается один и тот же работник два раза подряд в качестве председателя рабочей инвентаризационной комиссии у одних и тех же материально ответственных лиц.
    Материально ответственные лица не включаются в состав инвентаризационной комиссии для проверки находящихся у них в подотчете товарно-материальных ценностей, денежных средств.

  2. Заявителями представляются акты инвентаризации и инвентаризационные описи, не соответствующие формам актов инвентаризации и инвентаризационным описям, утвержденным постановлением Министерства финансов Республики Беларусь № 180 от 30.11.2007.

  3. Документы, представленные для государственной регистрации, не согласуются между собой, например: данные о долгах (обязательствах) в аудиторском заключении не соответствуют данным перечня имущества и имущественных прав.
    В соответствии с п.4 Положения о порядке совершения регистрационных действий, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 01.06.2004 № 650 перечень имущества, включаемого в состав предприятия, определяется собственником этого имущества самостоятельно или в установленном порядке юридическим лицом, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, либо уполномоченным лицом в соответствии с законодательством.
    Соответственно, при выполнении специального аудиторского задания о подтверждении состава и стоимости предприятия как имущественного комплекса необходимо руководствоваться перечнем имущества и имущественных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

  4. В состав предприятия как имущественного комплекса включаются долги и обязательства, которые в соответствии с законодательством не подлежат включению в состав предприятия как имущественного комплекса. Пунктом 3 Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 01.06.2004 г. № 650 определено, что в состав предприятия как имущественного комплекса включаются права требования, долги, за исключением вытекающих из административных, семейных, трудовых правоотношений.

  5. Неверное указание значений показателей в аудиторском заключении о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса.

  6. Представляемые для государственной регистрации документы не оформлены должным образом. Представляемые для государственной регистрации документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, состоящие из двух и более листов, должны быть прошиты, листы пронумерованы (пункт 4 статьи 33 Закона Республики Беларусь 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Понятие предприятия как имущественного комплекса долгое время оставалось непонятым, в связи со сложностью его сущности и неоднозначностью состава. Так, под понятием предприятия Гражданский кодекс Республики Беларусь (ст. 132) понимает имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Вместе с тем законодательством установлены определенные ограничения по включению в состав ПИК некоторых видов имущества и имущественных прав. Кроме того, до настоящего времени присутствует фактор смешения двух понятий в понимании обывателей: предприятие, как имущественный объект и предприятие как субъект права. Многие думают, что, покупая ПИК, они приобретают юридическое лицо, а это не так. Субъекты в праве Республики Беларусь не являются предметом сделок. Приобретая ПИК, человек становится собственником имущества, что дает ему право в последующем стать учредителем юридического лица. Кроме того, в некоторых случаях, через указанную процедуру фактически можно приобрести готовый бизнес.


Согласно действующему законодательству государственная регистрация ПИК осуществляется в течение 30 дней в обычном порядке либо в ускоренном порядке в течении 7 рабочих дней (по заявлению юридического лица) и 5 рабочих дней (по заявлению физического лица).


Регистрация ПИК имеет ряд положительных моментов. Во первых, применение данного подхода позволяет объединить различные виды имущества, которые в силу своих конструктивных особенностей и специфики эксплуатации не могут быть сформированы как отдельные объекты недвижимости. К примеру, это актуально для субъектов хозяйствования, осуществляющих свою деятельность на рынке кабельного телевидения. В силу отдельных норм законодательства сформировать и зарегистрировать сеть кабельного телевидения, состоящую из антенн приемников, внутриквартальных и внутридомовых кабельных сетей, специализированного оборудования, размещающегося в арендованном помещении, как единое капитальное строение не возможно. Для таких случаев и используется формирование ПИК. Во вторых, предусмотренная процедура создания ПИК влечет упорядоченность комплекса имущества и отдельных прав, так как на момент его создания все составляющие должны быть проинвентаризированы. В третьих, передача ПИК существенно упрощает процесс передачи отдельных видов имущества, входящих в его состав. Так переход прав на отдельные капитальные строения и изолированные помещения, входящие в состав ПИК будет осуществлен на основании указаний регистратора республиканской организации по государственной регистрации, посредством подачи одного заявления и пакета документов в республиканскую организацию по государственной регистрации. Правообладателю нет необходимости дополнительно обращаться в отдельные территориальные организации по государственной регистрации по каждому зданию или сооружению в отдельности. Согласитесь, при наличии десятка или сотни отдельных объектов недвижимости такой подход существенно сокращает как временные затраты на закрепление прав, так и материальные издержки. Также, создание ПИК позволяет вовлечь вновь созданный объект недвижимого имущества в гражданский оборот. Например, ПИК можно использовать для обеспечения долговых обязательств как предмет залога. Кроме того, учитывая специфику национального законодательства ПИК можно использовать в целях смены собственника юридического лица, если это, к примеру, унитарное предприятие.


Отдельные сложности безусловно существуют, но все они решаемы. Связаны они в основном со сложным разнородным структурным составом ПИК и спецификой его основных характеристик. Стандартный, скажем так, объект недвижимости, такой как капитальное строение нерасторжимо связан с землей, имеет определенный адрес (местонахождение), определенную площадь и конкретное назначение. Такие сведения являются основными данными в отношении любого объекта недвижимого имущества. Для ПИК же все это не характерно. Конкретного адреса как такового у ПИК может и не быть, ввиду наличия в составе только движимого имущества и имущественных прав. А возможно напротив наличие в составе ПИК десятков и даже сотен отдельных зданий и сооружений по всей стране, имеющих отдельные адреса. И на базе всего этого имущества необходимо сформировать единый объект недвижимого имущества – ПИК. Второй обязательной характеристикой является назначение объекта, которое устанавливается уполномоченными государственными органами. При регистрации ПИК данная характеристика не применима. Мы имеем лишь конкретные фактически существующие виды деятельности, определенные в уставе юридического лица. Но ведь их можно исключить, или, наоборот, дополнить. Третьей особенностью ПИК можно назвать разнородность его состава. В состав формируемого ПИК можно включить и земельный участок, и капитальное строение, и материальные ценности, и деньги на расчетном счете, и долги, и обязательства, и объекты интеллектуальной собственности. Учитывая вышесказанное, произвести регистрацию такого объекта по территориальному признаку невозможно. Поэтому такие услуги и оказывают регистраторы недвижимости республиканской организации по государственной регистрации, не ограниченные пределами отдельных регистрационных округов.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 1 июня 2004 г. № 650 № «Об утверждении положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса» регламентирует данный вопрос. Пункт 3-й определяет, что в состав ПИК включаются здания, сооружения, земельные участки, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, другое имущество, как движимое, так и недвижимое. В состав ПИК также могут включаться права аренды, права требования и долги, исключительные права на объекты интеллектуальной собственности. Но есть определенные исключения, к примеру, права требования и долги, вытекающие из административных, семейных, трудовых правоотношений. Т.е. в него нельзя включать задолженность по оплате труда, уплате налогов и т.д. 

Сейчас процедура передачи такова. Сначала собственник создает на базе всего имущества и имущественных прав унитарного предприятия объект недвижимого имущества путем государственной регистрации создания предприятия как имущественного комплекса (ПИК) и возникновения прав на него. Затем с данным ПИК осуществляется сделка, являющаяся основанием для перехода права собственности. Указанные действия подлежат обязательной государственной регистрации, после осуществления которой новому собственнику выдаются правоустанавливающие документы. С этими документами новый собственник ПИК обращается в уполномоченный государственный орган с целью внесения изменений в учредительные документы юридического лица. И все, что надо сделать, это составить новую редакцию устава, где будет прописан новый собственник. Однако, в случаях, когда при смене учредителя меняется форма собственности необходимо вносить изменения и в наименование юридического лица.


ПИК, как и любой другой объект недвижимого имущества, считается созданным с момента государственной регистрации его создания. Таким образом, для того чтобы получить объект данного вида необходимо пройти определенную процедуру. Т.е. подготовить установленный соответствующими нормативными правовыми актами пакет документов и подать их для осуществления государственной регистрации.

Предположим, что существует некое юридическое лицо, которое на протяжении некоторого времени занимается хозяйственной деятельностью. У этого лица имеется ряд объектов недвижимости, оборудование и материалы, которые эксплуатируются как единый имущественный комплекс. Из такого имущества и можно создать ПИК. Однако следует отметить, что в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица, на базе имущества которого создается ПИК, имеется ряд существенных особенностей в определении состава формируемого объекта недвижимого имущества. Это связано с общими нормами права, спецификой хозяйственной деятельности и отношением к собственности юридического лица. К примеру, у акционерного общества есть несколько организационно оформленных обособленных структурных подразделений, каждое из которых имеет отдельный баланс, счет, является самостоятельным субъектом налоговых отношений и занимается отдельным направлением деятельности (автомойка, магазин, кафе). По своей сути это и есть отдельные имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В таком случае сформировать на их базе отдельные ПИК не составит труда. Проделать туже процедуру при отсутствии организационного оформления в виде обособленных структурных подразделений с наличием лишь фактического обособления представляется более сложным лишь с технической точки зрения.

http://gzk.nca.by/ 
https://nces.by/service/services_oais/
http://portal.gov.by/PortalGovBy/faces/howToConnect?_adf.ctrl-state=wmnjd45kn_4&_afrLoop=50184086868568&_afrWindowMode=0&_afrWindowId=null #%40%3F_afrWindowId%3Dnull%26_afrLoop%3D50184086868568%26_afrWindowMode%3D0%26_adf.ctrl-state%3D1jbgn7t8r_13