Минувший год стал самым результативным в истории столичного рынка квартир
По итогам 2023 года в Минске зарегистрировано 16,6 тысяч сделок купли-продажи с квартирами, а суммарно во всех областных центрах – 11,9 тысяч. Среди областных центров в лидерах Гродно, на который пришлась четверть сделок.
Прошедший 2023 год стал самым результативным годом в истории столичного рынка квартир. Для сравнения: за 2022 год было продано 15,6 тысяч квартир, в 2021 – 14,8 тысяч, в 2020 – 10,6 тысяч.
На протяжении 2023 года наблюдался растущий спрос на фоне доступных кредитов и плавно увеличивающаяся цена квадратного метра. В ноябре стало окончательно понятно: 2023 год обновит рекорд по количеству сделок. Активный спрос на квартиры объясняется не только доступностью кредитов, но и стремлением белорусов сохранить сбережения в квадратных метрах.
По данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, типичный возраст покупателя квартиры в Минске – от 31 до 40 лет, на долю этой возрастной группы пришлось 28% от проданных в 2023 году квартир. Также данная возрастная группа чаще других приобретала трехкомнатные квартиры. Следующая по количеству купленных квартир категория покупателей – в возрасте от 41 до 50 лет, данной категорией было приобретено 24% от проданных в 2023 году квартир. На долю покупателей, не достигших 30-летнего возраста, пришлось 3% спроса, а перешагнувших 70-летие – 6%.
Что касается цен, то в Минске в четвертом квартале 2023 года по отношению к предыдущему средние цены сделок в долларовом выражении как на вторичном рынке, так на первичном практически не изменились. Исключение – трехкомнатные квартиры в новостройках, где средняя цена сделки снизилась на 10%, что связано с небольшим количеством сделок и их структурой.
За год рост цен на квартиры в Минске на вторичном рынке составил от 4% до 7% в зависимости от количества комнат. В абсолютном выражении квадратный метр подорожал в среднем на 60 долл. США. Заметнее других подорожали однокомнатные квартиры – на 7% или на 100 долл. США за квадратный метр.
В областных центрах суммарное количество сделок увеличивалось квартал за кварталом, постепенно подталкивая цены вверх: в четвертом квартале года было зарегистрировано на 30% больше сделок, чем в первом.
В четвертом квартале по отношению к предыдущему изменение средних цен сделок в долларовом выражении находится в диапазоне от -1% до 3% от города к городу.
За год цены на квартиры в областных городах, за исключением Гродно, плавно увеличивались от квартала к кварталу. Наиболее ощутимый рост цены квадратного метра отмечен в Бресте – на 12% к 2022 году. В Витебске квартиры за год подорожали на 8%, в Гомеле – на 7%, в Могилеве – на 5%. Единственный областной центр, где отмечено снижение средней цены – Гродно (-6% к 2022 году), что обусловлено значительной долей квартир на первичном рынке, проданных в этом городе – 40%.
В четвертом квартале было приобретено 233 тысячи квадратных метров квартир в Минске на общую сумму 321 млн долл. США в эквиваленте (на уровне третьего квартала), что на 12% и 8% соответственно больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В 2023 году чаще всего в Минске приобретали квартиры в диапазоне от 40 до 60 тысяч долл. США в эквиваленте – на них приходится 40% от общего числа сделок. Анализ распределения проданных квартир по цене с 2020 года показывает, что есть небольшие сдвиги к приобретению более дорогих квартир, что объясняется как увеличением цены квадратного метра, так и доступностью кредитов.
Так, по информации Национального банка Республики Беларусь, в январе-ноябре 2023 года кредитов на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья было выдано на сумму 2 352,6 млн рублей, что на 63% больше, чем в аналогичном периоде 2022 года. Можно предположить, что покупатели, у которых уже была квартира в собственности, смогли «расшириться» и приобрести дополнительные квадратные метры. Это подтверждает и структура проданных квартир по количеству комнат: в 2023 по сравнению с 2021 годом было продано на 6% и 4% больше двухкомнатных и трехкомнатных квартир соответственно.
Средняя цена сделок в долларовом выражении по отношению к предыдущему кварталу на однокомнатные квартиры не изменилась, на двухкомнатные – прибавила 20 долл. США, на трехкомнатные – снизилась на 140 долл. США (или на 10%) за один квадратный метр. Такое снижение объясняется «скачком» средней цены в третьем квартале, который сформировался за счет количества и структуры сделок в этот период. Учитывая небольшую долю первичного рынка в общей структуре сделок в 2023 году (10%), средняя цена в каждом периоде может быть подвержена влиянию продаж квартир в конкретных домах или жилых комплексах, что приводит к искусственным «скачкам» цен, но не говорит о тенденциях на первичном рынке в целом.
Среди районов столицы наибольшее количество сделок зарегистрировано во Фрунзенском. Самый дорогой район Минска – Центральный, где квартиру можно приобрести в среднем за 1 530 долл. США в эквиваленте за квадратный метр.
Топ сделок по цене квадратного метра формирует сделка с квартирой по улице Кальварийская. Цена квадратного метра квартиры общей площадью 161,2 квадратных метров эквивалентна 3 883 долл. США.
По количеству комнат спрос на квартиры в областных центрах распределился по-разному. Так, в четвертом квартале в Гродно и Могилеве приобретали больше двухкомнатных квартир, а в Бресте, Витебске и Гомеле спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры разделился примерно поровну.
Средняя цена квадратного метра в долларовом выражении по итогам четвертого квартала 2023 года по отношению к третьему кварталу увеличилась в Бресте, Витебске, Гомеле от 2% до 3%, в Могилеве не изменилась, в Гродно снизилась на 1%.
За год средняя стоимость квадратного метра квартир в долларовом выражении во всех областных центрах, за исключением Гродно, увеличилась, больше всего в Бресте – на 12%. Здесь квадратный метр квартиры в среднем подорожал на 90 долл. США. Из структуры рынка по цене квадратного метра в 2023 году видно, что на сделки с квартирами, где квадратный метр стоил дороже 1 000 долл. США, пришлось 23% от общего количества сделок, тогда как в остальных областных центрах – не более 4%.
В Витебске средняя цена квадратного метра увеличилась на 8%, в Гомеле – на 7%, в Могилеве – на 5%, в Гродно снизилась на 6%. Обратная тенденция в Гродно на фоне других областных центров обусловлена структурой рынка: в 2023 году доля квартир, проданных на первичном рынке, от квартала к кварталу варьировалась от 17% до 48%. Средняя стоимость квартир на первичном рынке ниже, чем на вторичном, что в свою очередь формирует более низкую среднюю цену квадратного метра в городе.
Наименьшее количество сделок на первичном рынке в общей структуре зафиксировано в Могилеве (от 1 % до 3% в квартал).
Ниже представлены график с динамикой средней цены квадратного метра по каждому областному центру, а также структура сделок с квартирами по цене квадратного метра.
Прошедший 2023 год стал самым результативным годом в истории столичного рынка квартир. Для сравнения: за 2022 год было продано 15,6 тысяч квартир, в 2021 – 14,8 тысяч, в 2020 – 10,6 тысяч.
На протяжении 2023 года наблюдался растущий спрос на фоне доступных кредитов и плавно увеличивающаяся цена квадратного метра. В ноябре стало окончательно понятно: 2023 год обновит рекорд по количеству сделок. Активный спрос на квартиры объясняется не только доступностью кредитов, но и стремлением белорусов сохранить сбережения в квадратных метрах.
По данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, типичный возраст покупателя квартиры в Минске – от 31 до 40 лет, на долю этой возрастной группы пришлось 28% от проданных в 2023 году квартир. Также данная возрастная группа чаще других приобретала трехкомнатные квартиры. Следующая по количеству купленных квартир категория покупателей – в возрасте от 41 до 50 лет, данной категорией было приобретено 24% от проданных в 2023 году квартир. На долю покупателей, не достигших 30-летнего возраста, пришлось 3% спроса, а перешагнувших 70-летие – 6%.
Что касается цен, то в Минске в четвертом квартале 2023 года по отношению к предыдущему средние цены сделок в долларовом выражении как на вторичном рынке, так на первичном практически не изменились. Исключение – трехкомнатные квартиры в новостройках, где средняя цена сделки снизилась на 10%, что связано с небольшим количеством сделок и их структурой.
За год рост цен на квартиры в Минске на вторичном рынке составил от 4% до 7% в зависимости от количества комнат. В абсолютном выражении квадратный метр подорожал в среднем на 60 долл. США. Заметнее других подорожали однокомнатные квартиры – на 7% или на 100 долл. США за квадратный метр.
В областных центрах суммарное количество сделок увеличивалось квартал за кварталом, постепенно подталкивая цены вверх: в четвертом квартале года было зарегистрировано на 30% больше сделок, чем в первом.
В четвертом квартале по отношению к предыдущему изменение средних цен сделок в долларовом выражении находится в диапазоне от -1% до 3% от города к городу.
За год цены на квартиры в областных городах, за исключением Гродно, плавно увеличивались от квартала к кварталу. Наиболее ощутимый рост цены квадратного метра отмечен в Бресте – на 12% к 2022 году. В Витебске квартиры за год подорожали на 8%, в Гомеле – на 7%, в Могилеве – на 5%. Единственный областной центр, где отмечено снижение средней цены – Гродно (-6% к 2022 году), что обусловлено значительной долей квартир на первичном рынке, проданных в этом городе – 40%.
Рынок купли-продажи Минска
Последний квартал 2023 года в Минске завершился на отметке 4 479 сделок, что сопоставимо со вторым и третьим кварталом. В структуре спроса преобладают однокомнатные квартиры, на долю которых пришлось 45% от общего количества. Примечательно, что 20% однокомнатных квартир имеют площадь более 44 квадратных метров, то есть потенциально могут использоваться, как двухкомнатные квартиры. Самым результативным месяцем по количеству сделок за год стал август – зарегистрировано 1 660 сделок.В четвертом квартале было приобретено 233 тысячи квадратных метров квартир в Минске на общую сумму 321 млн долл. США в эквиваленте (на уровне третьего квартала), что на 12% и 8% соответственно больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В 2023 году чаще всего в Минске приобретали квартиры в диапазоне от 40 до 60 тысяч долл. США в эквиваленте – на них приходится 40% от общего числа сделок. Анализ распределения проданных квартир по цене с 2020 года показывает, что есть небольшие сдвиги к приобретению более дорогих квартир, что объясняется как увеличением цены квадратного метра, так и доступностью кредитов.
Так, по информации Национального банка Республики Беларусь, в январе-ноябре 2023 года кредитов на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья было выдано на сумму 2 352,6 млн рублей, что на 63% больше, чем в аналогичном периоде 2022 года. Можно предположить, что покупатели, у которых уже была квартира в собственности, смогли «расшириться» и приобрести дополнительные квадратные метры. Это подтверждает и структура проданных квартир по количеству комнат: в 2023 по сравнению с 2021 годом было продано на 6% и 4% больше двухкомнатных и трехкомнатных квартир соответственно.
Первичный рынок Минска
В четвертом квартале 2023 года доля сделок купли-продажи с квартирами на первичном рынке составила 10%, что соответствует среднеквартальному показателю за 2023 год.Средняя цена сделок в долларовом выражении по отношению к предыдущему кварталу на однокомнатные квартиры не изменилась, на двухкомнатные – прибавила 20 долл. США, на трехкомнатные – снизилась на 140 долл. США (или на 10%) за один квадратный метр. Такое снижение объясняется «скачком» средней цены в третьем квартале, который сформировался за счет количества и структуры сделок в этот период. Учитывая небольшую долю первичного рынка в общей структуре сделок в 2023 году (10%), средняя цена в каждом периоде может быть подвержена влиянию продаж квартир в конкретных домах или жилых комплексах, что приводит к искусственным «скачкам» цен, но не говорит о тенденциях на первичном рынке в целом.
Вторичный рынок Минска
На вторичном рынке плавный рост средних цен сделок наблюдается начиная со второго квартала 2022 года. В четвертом квартале 2023 года по отношению к предыдущему средние цены сделок увеличились от 10 до 20 долл. США за один квадратный метр вне зависимости от количества комнат.Среди районов столицы наибольшее количество сделок зарегистрировано во Фрунзенском. Самый дорогой район Минска – Центральный, где квартиру можно приобрести в среднем за 1 530 долл. США в эквиваленте за квадратный метр.
|
Средняя цена по районам Минска в 4 квартале 2023 года |
|||
|
Район |
Средняя цена,долл. США/кв.м |
Количество сделок |
Доля от общего количества сделок |
|
Центральный |
1 540 |
514 |
11% |
|
Октябрьский |
1 510 |
715 |
16% |
|
Первомайский |
1 420 |
521 |
12% |
|
Советский |
1 370 |
319 |
7% |
|
Московский |
1 370 |
663 |
15% |
|
Фрунзенский |
1 300 |
856 |
19% |
|
Партизанский |
1 290 |
219 |
5% |
|
Ленинский |
1 270 |
322 |
7% |
|
Заводской |
1 190 |
350 |
8% |
|
ИТОГО |
- |
4 479 |
100% |
Значимые сделки в столице
Самая дорогая сделка по общей цене в четвертом квартале 2023 года была совершена с квартирой площадью 276,5 квадратных метров по проспекту Независимости. Цена данной сделки эквивалентна 719 тысячам долл. США.Топ сделок по цене квадратного метра формирует сделка с квартирой по улице Кальварийская. Цена квадратного метра квартиры общей площадью 161,2 квадратных метров эквивалентна 3 883 долл. США.
Рынок купли-продажи областных центров
Суммарно в течение четвертого квартала 2023 года в областных центрах было зарегистрировано 3 223 сделки купли-продажи, что на 8% больше, чем в аналогичном периоде 2022 года. Лидером по количеству сделок, как и в предыдущем квартале, стал Гродно – 927 сделок. Наименьшее количество сделок с квартирами совершено в Могилеве – 458. Доля квартир, приобретенных на первичном рынке областных центров, колеблется от 3 – 8% в таких городах, как Брест, Витебск, Гомель, Могилев, до 48% в Гродно.По количеству комнат спрос на квартиры в областных центрах распределился по-разному. Так, в четвертом квартале в Гродно и Могилеве приобретали больше двухкомнатных квартир, а в Бресте, Витебске и Гомеле спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры разделился примерно поровну.
Средняя цена квадратного метра в долларовом выражении по итогам четвертого квартала 2023 года по отношению к третьему кварталу увеличилась в Бресте, Витебске, Гомеле от 2% до 3%, в Могилеве не изменилась, в Гродно снизилась на 1%.
За год средняя стоимость квадратного метра квартир в долларовом выражении во всех областных центрах, за исключением Гродно, увеличилась, больше всего в Бресте – на 12%. Здесь квадратный метр квартиры в среднем подорожал на 90 долл. США. Из структуры рынка по цене квадратного метра в 2023 году видно, что на сделки с квартирами, где квадратный метр стоил дороже 1 000 долл. США, пришлось 23% от общего количества сделок, тогда как в остальных областных центрах – не более 4%.
В Витебске средняя цена квадратного метра увеличилась на 8%, в Гомеле – на 7%, в Могилеве – на 5%, в Гродно снизилась на 6%. Обратная тенденция в Гродно на фоне других областных центров обусловлена структурой рынка: в 2023 году доля квартир, проданных на первичном рынке, от квартала к кварталу варьировалась от 17% до 48%. Средняя стоимость квартир на первичном рынке ниже, чем на вторичном, что в свою очередь формирует более низкую среднюю цену квадратного метра в городе.
Наименьшее количество сделок на первичном рынке в общей структуре зафиксировано в Могилеве (от 1 % до 3% в квартал).
Ниже представлены график с динамикой средней цены квадратного метра по каждому областному центру, а также структура сделок с квартирами по цене квадратного метра.