Вопросы технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества

Указ Президента Республики Беларусь от 13 июня 2022 г. № 202 (далее – Указ № 202) распространяет свое действие на одноквартирные жилые дома и нежилые капитальные постройки пятого класса сложности на земельном участке, предоставленном для строительства и (или) обслуживания одноквартирного жилого дома.

Для того, чтобы понять, подпадает ли Ваш объект недвижимого имущества под действие Указа № 202, предлагаем пройти следующий опрос: https://forms.gle/wxCvCutHpepcTU9r5

С целью определения гражданами нахождения объекта недвижимого имущества на территориях, на которых Указом № 202 установлены различные условия проведения работ по возведению и реконструкции таких объектов, Агентство подготовило карту.


Карта Указ № 202.jpg

Согласно абзацу второму пункта 3 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11, техническая инвентаризация и проверка характеристик недвижимого имущества проводятся в отношении:

          капитальных строений (зданий, сооружений);

          незавершенных законсервированных капитальных строений;

          изолированных помещений, в том числе жилых;

          машино-мест.

          Объектом технической инвентаризации может также являться незавершенное незаконсервированное капитальное строение.

          При этом техническая инвентаризация и проверка характеристик не проводятся в отношении капитальных строений, которые в результате деятельности человека, износа, пожара, других стихийных бедствий или иного вредного воздействия находятся в аварийном состоянии либо грозят обвалом и (или) в которых отсутствуют конструктивные элементы, без наличия которых невозможно провести измерения, необходимые для составления планов и определения технических характеристик (площадей, объемов и других характеристик) капитальных строений.

Техническая инвентаризация и проверка характеристик недвижимого имущества проводятся территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (филиалами, бюро таких организаций) по месту расположения объекта недвижимого имущества.

Полный список организаций по государственной регистрации смотрите здесь.

Если же объект недвижимого имущества расположен сразу в нескольких регистрационных округах, работы по технической инвентаризации или проверке характеристик такого объекта будут выполняться специалистами по технической инвентаризации Национального кадастрового агентства. С особенностями приема документов и их образцами вы можете ознакомиться здесь.


При проведении технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в составляемой по ее результатам итоговой технической инвентаризации отражается фактическое состояние таких объектов.

Места прохождения инженерных коммуникаций, образуемые за счет различного расположения конструктивных элементов многоквартирного жилого дома (стен, перегородок и т.д.), не являются нишами и в соответствии с нормами законодательства включаются в площадь помещений. 

Таким образом, если в проектной документации наличие зашивок мест прохождения инженерных коммуникаций (те самые трубы в санузле) предусмотрено проектной документацией и на момент проведения технической инвентаризации жилого дома они отсутствуют, то в итоговом техническом документе они не будут отражены, следовательно, площадь мест прохождения инженерных коммуникаций войдет в площадь жилого помещения.


В инвентарное дело на объект технической инвентаризации помещаются материалы, составленные при проведении работ по технической инвентаризации и (или) проверке характеристик (результаты измерений, расчеты и т.д.) и представленные заказчиком документы.
Согласно действующему законодательству ознакомление с материалами инвентарных дел, в том числе собственников объектов недвижимого имущества, а также предоставление копии (фотокопии) материалов инвентарного дела путем фотографирования его страниц не представляется возможным.
Вместе с тем, сведения о технических характеристиках объектов недвижимого имущества можно получить в виде выписок из реестра характеристик, итоговых технических документов и (или) приложений к ним, дубликатов технических паспортов или ведомостей технических характеристик, а также в виде информации, требующей специальной обработки и анализа сведений и документов реестра характеристик недвижимого имущества.

При потере технического паспорта Вы можете обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (филиал, бюро такой организации) по месту расположения объекта для составления итогового технического документа или дубликата актуального итогового технического документа, при этом обследование объекта недвижимого имущества не проводится.

Полный список организаций по государственной регистрации смотрите здесь.


В жилом доме жилые изолированные помещения (квартиры) могут образоваться следующими способами:

1) в результате строительно-монтажных работ;

2) на основании решения суда;

3) в результате заключения между всеми собственниками договора вычленения изолированных помещений из капитального строения.

В последнем случае до заключения упомянутого договора необходимо собственникам (любому из собственников) обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за составлением проекта вычленения изолированных помещений из капитального строения и предоставить схему вычленения изолированных помещений из капитального строения.

Если первоначальное капитальное строение (жилой дом) находится в общей долевой собственности, то схема подписывается всеми собственниками.

Если с момента последнего обследования жилого дома прошло больше 1 года, потребуется провести повторное обследование (необходимо обратиться в организацию по регистрации с заказом на проведение проверки характеристик жилого дома).

Более подробная информация о составлении проектов вычленения изолированных помещений из капитального строения, в том числе о заинтересованных лицах, которые могут заключить договор на вычленение квартир, и основаниях для отказа в заключении такого договора изложена в главе 38 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11.


Фотографирование территории объекта (при ее наличии), объекта технической инвентаризации и входящих в состав объекта технической инвентаризации составных элементов и принадлежностей (при их наличии) включается в состав полевых работ в соответствии с подпунктом 30.3 пункта 30  и  подпунктом 104.1 пункта 104 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11, и является обязательным.

При сносе объекта недвижимого имущества необходимо обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (филиал, бюро такой организации) по месту нахождения объекта недвижимого имущества для составления акта гибели (уничтожения) объекта в соответствии с пунктом 182 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11.

Полный список организаций по государственной регистрации смотрите здесь.


Документы, являющиеся основанием для определения назначения объекта недвижимого имущества, указаны в пункте 39 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11.

Заказать проведение работ по технической инвентаризации или проверке характеристик может собственник недвижимого имущества, обладатель иных прав в отношении недвижимого имущества, кандидат в правообладатели, наниматель жилого помещения, организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, организация, осуществляющая оценку и реализацию недвижимого имущества, обращенного в доход государства, заказчик строительства, застройщик, товарищество собственников, организация застройщиков, лицо, которому предоставляется земельный участок на основании решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества, местный исполнительный и распорядительный орган (исполком), судебный исполнитель.


На сайте используются файлы куки для улучшения работы сайта. Нажав «Принять», вы даете согласие на обработку файлов куки в соответствии с Политикой в отношении обработки файлов куки.