Научно-производственная деятельность НКА в области исследования рынка недвижимости

Наравне с выполнением производственных задач не менее важной составляющей деятельности Национального кадастрового агентства являются научно-исследовательские проекты, направленные на совершенствование применяемых к решению задач методов и подходов.

В последнем выпуске республиканского научно-практического журнала «Земля Беларуси» размещена научная статья специалистов управления кадастровой оценки «Моделирование кадастровой стоимости земель общественно-делового назначения в городах с неразвитым рынком недвижимости».

Основной проблемой, с которой сталкиваются оценщики и другие участники рынка недвижимости, является недостаточное количество, а иногда и полное отсутствие рыночной информации по определенным видам недвижимости. В статье рассмотрен подход совершенствования модели расчета кадастровой стоимости земель в городах и поселках городского типа путем моделирования среднего уровня стоимости коммерческой недвижимости на территориях с неразвитым рынком недвижимости на основании социально-экономических показателей.

Для выявления схожих по уровню развития рынка коммерческой недвижимости территорий, а также для моделирования кадастровой стоимости земель предлагается использовать балл развития населенного пункта – комплексный показатель, который определяется на основании характеристик (экономических, социальных, юридических, административных, физических и других) населенного пункта и отражает уровень развития рынка недвижимости и уровень стоимости типичного объекта недвижимости в населенном пункте.

Балл развития населенных пунктов определен на основании факторов, оказывающих существенное влияние на формирование уровня стоимости коммерческой недвижимости:

– численность населения;

– расстояние до крупного города;

– номинальная начисленная заработная плата;

– выручка от реализации товаров/услуг;

– туристическая привлекательность.

По рассчитанным баллам развития населенные пункты были объединены в группы со схожими экономическими, социальными, юридическими, административными, физическими и другими характеристиками – кластеры.

рис 1. Аналитический круг уровня развития рынка коммерческой недвижимости в городах и поселках городского типа

Определенный по предлагаемой методике балл развития позволил получить показатель, помогающий участникам рынка принимать решения даже в условиях неразвитого рынка коммерческой недвижимости. Объединение городов в кластеры помогает оценить инвестиционную привлекательность территорий, выявить города, имеющие схожий уровень цен, сопоставимые условия для функционирования рынка коммерческой недвижимости.

Помимо моделирования стоимостных показателей результаты расчета балла развития и кластеризации используются при:

– определении зон влияния центров притяжения при оценке земель сельских населенных пунктов;

– расчете корректировок на характеристики объектов недвижимости;

– поиске объектов-аналогов при проведении индивидуальной оценки объектов недвижимости и др.

С результатами исследования можно ознакомиться в выпуске №2 ежеквартального научно-практического журнала «Земля Беларуси». 

.