Мой кут

 

Форум

 

Вопросы-Ответы

 

 



 
Лучшие сайты беларуси -
 

 
RATING ALL.BY
 
Новости в формате RSS

Все новости Информационных ресурсов и E-услуг, » Оценки имущества и анализа недвижимости, Формирования недвижимости, Регистрации недвижимости, События

  • 23.08.2019Результаты кадастровой оценки земель Минской области по видам функционального использования «общественно-деловая зона» и «производственная зона»

    В 2015-2018 гг. впервые была проведена кадастровая оценка земель всей территории Республики Беларусь по 5 видам функционального использования. В 2018 году, ввиду сокращения первоначально установленных сроков, были завершены работы по кадастровой оценке земель сразу по двум видам функционального использования – «общественно-деловая зона» и «производственная зона».

     

    Кадастровая оценка земель, земельных участков – это определение кадастровой стоимости земель, земельных участков с учетом сложившейся ситуации на рынке недвижимости на определенную дату (дату оценки) для целей, предусмотренных законодательством.

    В основе расчетов кадастровой стоимости земель по всем видам функционального использования лежит рыночная информация: сделки купли-продажи, предложения продажи и аренды. На территориях, где постоянно совершаются сделки купли-продажи или недвижимость сдается в аренду, значение кадастровой стоимости земель наиболее приближено к рыночной.

     

    Отличительной особенностью методологии оценки нежилой недвижимости в 2017-2018 гг. стало использование рыночных данных именно об объектах коммерческой и производственно-складской недвижимости, без привязки к стоимости жилья. При отсутствии рыночных данных на каких-либо территориях расчеты проводились путем моделирования показателей на основании рыночных данных и статистики по аналогичным территориям.

     

    Еще одной особенностью проведенной оценки 2015-2018 годов стала одновременная оценка всей территории Республики по определенному виду функционального использования земель.

     

    До 2015 года заказчиками кадастровой оценки являлись местные исполнительные комитеты. Сравнение кадастровых стоимостей различных территорий между собой не было объективным, т.к. дата оценки для различных городов, сельских населенных пунктов была разной. Кроме этого, местные исполнительные комитеты не всегда соблюдали установленный законодательством срок переоценки, и для некоторых территорий кадастровая стоимость не актуализировалась более 10 лет. Даты предыдущих кадастровых оценок земель Минской области варьируются от 2007 до 2014 года в зависимости от категории земель.

     

     

    Одним из основных факторов, влияющих на изменение кадастровой стоимости, является изменение цен на открытом рынке купли-продажи объектов недвижимости за период, прошедший с момента предыдущей кадастровой оценки.

    Анализ рынка нежилой недвижимости показал снижение рыночных цен на объекты коммерческого и производственно-складского назначения в долларах США за период, прошедший с момента предыдущей кадастровой оценки, и рост рыночных цен в белорусских рублях. Изменение цен на рынке недвижимости производственно-складских и коммерческих объектов некоторых городов Минской области представлено на рисунках ниже.

     

     

    Результаты кадастровой оценки земель Минской области по видам функционального использования земель «общественно-деловая зона» и «производственная зона» представлены на рисунках ниже.

     

     

    Среднее изменение кадастровой стоимости земель Минской области в долларах США по двум видам функционального использования представлено на рисунке ниже. Относительное изменение кадастровой стоимости в белорусских рублях более существенно, это связано, прежде всего, со значительным ростом курса доллара США с даты предыдущей кадастровой оценки земель. (Справочно: рост курса доллара США с 2007 по 2018 год составил 9,22 раза).

     

     

    Наибольшему изменению в относительном выражении подверглась кадастровая стоимость земель, расположенных за пределами населенных пунктов. В абсолютном выражении в среднем по области кадастровая стоимость таких территорий изменилась на 1,48 USD/кв.м (общественно-деловая зона) и на 1,15 USD/кв.м (производственная зона). Более существенно выросла кадастровая стоимость земель за пределами населенных пунктов вблизи городов и поселков городского типа, т.к. методикой кадастровой оценки 2017-2018 гг. обеспечена сходимость кадастровой стоимости оценочных зон земель за пределами и оценочных зон городских и сельских населенных пунктов, к которым они примыкают.

     

    Максимальный рост кадастровой стоимости наблюдается в оценочной зоне земель за пределами населенных пунктов Драчковского сельского совета Смолевичского района. Оценочная зона представляет собой территорию первого этапа строительства Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий Камень» – территорию, на которой с 2015 года активно ведется строительство производственных и коммерческих объектов недвижимости. Это единственная территория в Республике Беларусь, где имеются сведения о сделках купли-продажи незастроенных земельных участков по виду функционального использования земель «производственная зона». Кадастровая стоимость земель оценочной зоны составляет 19,46 USD/кв.м, что соответствует рыночному уровню цен в сделках купли-продажи.

    Изменение кадастровой стоимости 71% оценочных зон городов и поселков городского типа, а также 51% оценочных зон сельских населенных пунктов и земель за пределами населенных пунктов Минской области соответствует изменению цен на рынке нежилой недвижимости (отклонение не превышает 30%). Изменение кадастровой стоимости земель, отличное от изменения цен на рынке недвижимости, наблюдается по нескольким причинам:

    ·  Использование в 2017-2018 гг. при кадастровой оценке рыночных данных соответствующего вида функционального использования (без привязки к жилой недвижимости) позволило приблизить значение кадастровой стоимости к рыночной на дату оценки.

     

    Например, кадастровая стоимость земель кп Нарочь с даты предыдущей кадастровой оценки снизилась в 4,6 раз для функционального использования «производственная зона» и почти в 3 раза, для функционального использования «общественно-деловая зона», что не соответствует изменению цен на рынке нежилой недвижимости с даты предыдущей кадастровой оценки. При кадастровой оценке земель производственной и общественно-деловой зон до 2015 года, в соответствии с действующим на тот момент законодательством, из-за отсутствия достаточного количества рыночных данных по нежилой недвижимости, кадастровые стоимости 69% городских и 100% сельских населенных пунктов Минской области были получены путем пересчета (через кадастровую стоимость земель по виду функционального использования «жилая усадебная зона» или «жилая многоквартирная зона»).

     

    Кадастровая стоимость земель кп Нарочь в 2012 году была выше кадастровой стоимости земель г. Червень и г. Смолевичи, рынок нежилой недвижимости которых более развит. Расположение у самого крупного озера Республики Беларусь повлияло на формирование относительно высокой стоимости жилья в кп Нарочь.

     

    Кадастровая стоимость земель кп Нарочь по результатам оценки 2017-2018 гг. стала сопоставима с кадастровой стоимостью земель гп Уречье (населенные пункты сопоставимы между собой по численности населения и уровню развитости рынка нежилой недвижимости).

    ·  Срок, прошедший с момента предыдущей кадастровой оценки. Изменения уровня цен на объекты производственно-складской и общественно-деловой недвижимости с даты предыдущей кадастровой оценки значительны на территориях, переоценка которых не производилась 7-10 лет. Например, более 20% земель, расположенных за пределами населенных пунктов Минской области, были оценены в 2007 году. Кадастровая стоимость в относительном выражении на этих территориях увеличилась в среднем в 3 раза, однако изменение кадастровой стоимости в абсолютном выражении на тех же территориях составило в среднем 0,51 USD/кв.м.

    ·  Изменение площади покрытия централизованными коммуникациями. С каждым годом большее количество объектов недвижимости имеют возможность подключения к инженерным сетям, что соответствующим образом отражается на кадастровой стоимости.

     

     

    ·  Изменение и уточнение границ оценочных зон с учетом концентрации в них общественно-деловых и производственно-складских объектов недвижимости, что иногда приводит к изменению кадастровых стоимостей в оценочных зонах и их более справедливому распределению.

    Кадастровая стоимость определена на всей территории страны, однако не во всех оценочных зонах зарегистрированы объекты нежилой недвижимости. Анализ изменения кадастровой стоимости в отношении зарегистрированных объектов показал, что, например, в городах и поселках городского типа Минской области для 81% объектов коммерческого назначения и для 73% объектов производственно-складского назначения кадастровая стоимость изменилась от 0,5 до 1,5 раз.

     

     

    Топ-20 городов Минской области с максимальной кадастровой стоимостью земель (за исключением г. Минска)

     

    Топ-20 городов Республики Беларусь с максимальной кадастровой стоимостью земель (за исключением г. Минска)

Вернуться к полному списку

Закрыть

Карта сайта